杭州造“地王”的速度和幅度令房地产行人士惊叹。

3月28日，杭州蒋村地块正式被摆上货架，经过102轮报价，建发以34.34亿总价竞得，楼面价8.8万/平米，溢价率115.39%。

这是一宗创下杭州甚至全国多项纪录的地块。杭州楼面价首次站上8.8万/平米的高位，并超过深圳，排在上海和北京之后，登上全国第三的位置。同时，杭州溢价率近6年来首次破百，创限价放开后全国溢价率新高。

震惊的是，这一纪录的打破只用了三天，三天时间，单价地王涨了超1万。

此次勇夺地王，建发国际董事会主席林伟国在当天业绩会上表示，比我们预期的要低，地价高主要是因为地块的位置和低密度的稀缺性。

放眼2025年第一季度，杭州地王全面迸发。其中，杭州单价地王三次易主，同时，双桥、之江、安琪儿等板块地王也不断涌出。

杭州土拍市场与“杭州六小龙”走出了一致的火爆行情。一位杭州央企地产商人士对界面新闻记者表示，地王层出不穷主要是因为杭州拿出了压箱底地块，蒋村、湖墅民生药厂都属于板块内绝版地块。

另一位拿地的民企地产商人士告诉界面新闻记者，拿的地基本上在板块甚至杭州都是孤品，安全性高。

全国第三地王

蒋村地块前的三天，杭州奥体水电新村地块开拍，经过72轮激烈角逐，最终滨江以总价52亿、楼面价7.74万/平米和溢价率69.86%竞获。

更早前的1月24日，杭州湖墅民生药厂地块，经过220轮竞价，地块由滨江以54.56亿元总价竞得，成交楼面价6.48万/平米，溢价率71.25%。

根据杭州拿地研究院数据，短短不到半年时间，杭州地王实现从“5W+” 到“6w+”至“7w+”再到“8w+”的四连跳。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，地价跳涨对市场信心提振显著。

除了杭州地王，杭州各个板块地王也不断涌现。

比如城东安琪儿板块，2月25日拍地，经过110轮火拼，华润补仓安琪儿地块，成交楼面价5.06万/平米，一举打破了5天前大家刚创下的地价纪录4.74万/平米。

也有板块出现隐形地王。比如望江新城海潮TOD地块，中海竞拍了204轮，以总价80.78亿、4.33万/平米的楼面价和溢价率35.58%竞获地块。

几乎一场土拍就一个地王，地价以万为单位跳涨，杭州造地王的速度和幅度超乎想象。但对于蒋村这宗“全国第三地王”，争论也很大。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，分析一块地的楼面价，首先要看容积率。另一个层面，纯宅地和商住地的名义地价表现也不一样。

建发蒋村项目容积率仅1.1，可做叠排，而滨江水电新村项目容积率为2.9，只能做高层，两者不能对等来比较。中海商业商办等部分占比高达约44%，一般商业商办部分的价值都远低于住宅，因此住宅实际地价要高得多。

另外，丁建刚认为，杭州并没有超过深圳地价，成为全国第三。2024年12月，华润+中海联合体竞得的深圳后海地王，成交总价185.12亿元，实际住宅地价将达到10万元/平米。

另外，除了蒋村低密地王，需要关注的是中海望江新城地块。

该宗地虽然名义地价低，但地块要建商业、城镇社区服务设施和社会停车场，可售住宅建面占总建面只有约56%。

一位杭州市场人士对界面分析称，中海地块实际地价高达7万/平米以上，在这之前板块房价最高限价不过6.98万/平米。

滨江是大赢家

从土拍名单看，杭州参拍房企稳定，本地和央国企派别分明。

比如，蒋村地块，参拍房企有伟星、西房、滨江、绿城、保利发展、中海、华润、兴耀&中天&海威联合体、建杭、金茂、建发、招商和宁波地产集团。

水电新村地块参拍房企有伟星、滨江、绿城、保利发展、中海、兴耀、中天&海威、建杭、金茂、建发和招商。

望江地块参拍房企有滨江、绿城、中海、建发和杭州地铁。

本地派中，滨江为绝对核心。兴耀、建杭、海威被称为滨江的“小老弟”。本地派拿地一贯风格是参股滨江拿地项目，或者拿地后让滨江做名义的“老大”。

央企派中，除了绿城，华润、中海、建发和金茂、招商等均受限于集团严苛的投资纪律，他们根据公司实际情况在杭州土地市场上各取所需。

另外，一些外来房企也在看杭州的市场机会，比如参拍房企出现了“新面孔”保利置业和宁波地产集团。

从杭州地王缔造者看，连续拿了湖墅地王和水电新村滨江似乎是最大赢家。不过多位消息人士称，滨江水电新村地块大概率与多家开发商合作。

滨江集团董事长戚金兴曾对外公开表示，滨江对杭州有五个信心：“一是杭州是全国同等规模城市中经济活力最强、相对经济状况增量最快的城市；二是杭州是全国人才最向往的城市；三是杭州是人才来了比较容易就业的城市；四是杭州是营商环境最好的城市；五是杭州是最宜居的城市，包括人文环境和自然环境。”

浙报传媒地产研究院何肖霞表示，不论是本周的上一任“地王”水电新村，还是今日的蒋村低密、海潮TOD，参拍企业大多是国央企或者是全国性布局的民企，尤其是有高端住宅建设经验的房企。她总结称，具有产品力、竞争力的企业更有拿地机会。

争夺杭州富人

上述杭州央企地产商人士对界面新闻记者表示，浙江有钱人太多，这些地王本质上都在争夺杭州甚至全省的富人。

据界面新闻不完全统计，杭州千万级以上豪宅改善房源约有6000套。

何肖霞表示，以蒋村项目为例，有人戏称该项目未来销售仅需区域营销，“不愁卖”。但同时也需要注意，剑指顶豪客群的地块，尤其是低密项目，房企自身的品牌和产品能力也直接决定了未来的新房溢价和利润空间。

不可否认的是，杭州楼市上的高端购买力实力强劲。

近日，位于钱二的绿城玉澜月华首开4栋共152套房源，其中三栋房源总价都接近2000万或2000万以上。最终登记结果显示，超2000组家庭报名，有房家庭社保拼至164个月，开盘时最贵的房源先被选走。

中国指数研究院数据显示，新房市场“小阳春”表现亮眼，3月内开盘53次，推售近5000套房源，中签率37%，绿城、滨江等高端改善盘触发超百月社保门槛，部分叠墅单价突破11万元仍受热捧。二手房成交强势反弹，截至27日已签约9137套，日均338套同比增67%，全月或破万套创历史新高。

高院生表示，政策宽松叠加土拍火热推动市场预期，二手房呈现“量升价稳”趋势，楼市整体进入活跃周期。

另一位央企地产商人士对界面新闻记者表示，杭州六小龙后，浙江省富人的信心增强，购买资产的意愿加大。

浙报传媒地产研究院数据显示，截至3月28日，2025年一季度杭州市区涉宅用地土地成交总额595.1亿元，已达到2024全年（1169.0亿元）的51%。

何肖霞表示，但也不得不关注，目前土地市场的狂欢集中在中心城区和部分热点区域或具有稀缺性的低密地块，整体看外围板块的普通宅地尚未接收回暖讯号。